本报记者  张敏  北京报道

　　2018年前两个月的房地产市场，仍然延续了去年的销售惯性。

　　3月14日，国家统计局发布数据显示，今年1-2月，全国商品房销售面积14633万平方米，商品房销售额12454亿元，两者均刷新了历史同期新高。

　　但楼市调控的影响仍然存在，加上去年同期基数较高的原因，销售面积增幅不断收窄。前两月，全国商品房销售面积增速仅为4.1%，创下自2016年7月以来的新低。其中，住宅销售面积仅增长2.3%。有分析人士认为，住宅销售面积增速有可能在上半年转为负值。

　　同期，房地产开发投资增速则由去年全年的7.0%跃升至9.9%。国家统计局新闻发言人毛盛勇将其总结为滞后、价格、预期三个因素。市场人士则指出，这背后是房企仍然旺盛的补库存需求。

　　销售单价提高

　　前两月房地产销售维持高规模，在很大程度上是延续了去年的热度。2017年，全国商品房销售面积接近17亿平方米，销售额超过13万亿元，创下年度历史纪录。其中，当年12月的销售规模，又创下月度历史新高。

　　中原地产指出，由于部分企业提前完成了销售目标，将一部分销售额结转到2018年，从而使得房企的开年业绩仍然不错。这也是造成今年1-2月房地产销售规模相对不低的一项原因。

　　受此影响，截至2月底，全国商品房待售面积58468万平方米，与2014年10月的水平大致相当。也即，经过不断的消化，全国商品房库存已经降至3年前的水平。

　　但值得注意的是，由于去年的基数较高，商品房销售增速仍在下滑。前两月，全国商品房销售面积同比增长4.1%，比去年全年回落3.6个百分点。销售额增速为15.3%，反而提高1.6个百分点。

　　“销售金额的增速反弹，更多是来自于价格的因素。”中信建投指出，这是由于去年以来三四线城市价格反弹力度较大所致。

　　北京某房企人士对21世纪经济报道记者表示，三四线城市房价反弹，很大程度上是由于棚改的货币化安置。他认为，今年的政府工作报告中，虽然仍然提出了较高的棚改任务，但并未提及货币化安置，说明监管层已对此现象有所注意。

　　他还表示，从现有的趋势看，房地产调控政策还将继续向三四线城市扩围，从而遏制部分区域的非理性升温。

　　始于2016年的房地产调控政策，累加效果正不断显现，并可能对销售产生进一步的遏制。根据国家统计局的数据，今年1-2月，占比四成以上的东部地区，销售面积出现近年来的首次下滑，降幅为5.5%。中部地区的销售面积增速也在收窄。西部和东北地区则有所增加，但这两个区域的销售面积占比仅三成左右。

　　大部分机构认为，根据两会期间的定调，房地产调控不会有实质性的松动。因此，尽管前两月创下同期新高，销售增速仍将延续下滑的趋势。部分机构预计，到今年年中，商品房销售面积会转为负增长。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭甚至指出，受调控影响较大的“住宅销售面积”增幅，则可能在未来两个月间由正转负。今年1-2月，这一指标同比仅增长2.3%。

　　资金链趋紧

　　投资数据意外地乐观。今年前两月，全国房地产开发投资10831亿元，同比名义增长9.9%，增速比去年全年提高2.9个百分点。这一增速甚至创下最近三年来的新高。

　　在房企购置土地面积出现负增长的情况下，投资增速的大幅提升被机构形容为“超预期增长”，这与2017年稳步下行的态势形成了鲜明对比。

　　毛盛勇将其总结为三个原因：第一，滞后因素。2017年土地成交价款有着近50%的增长，成交面积也增长较多，除当年有一部分开工外，还有后续开工，所以土地成交是下一季投资的先行指标。第二，成本因素。除了地价上升以外，原材料、人工的成本也在上升。第三，预期因素。商品房成交面积高位回落，但整体房价还比较平稳。市场预期向好。

　　易居克而瑞则认为，这主要是基于去年销售情况良好、土地购置相对充足，房企普遍存在“补库存”的强烈冲动，加快存量项目和新开工项目开发进度。

　　对于投资的增长趋势，毛盛勇认为，加快推进多主体供给，多渠道保障，租购并举政策的落实落地；前期土地的成交面积还保持一定的增长；一线城市为了抑制房价过快上涨，还会有计划地推出一些土地的供应。这些因素都使得房地产投资“保持比较平稳的增长”，但“再继续大幅上涨难度比较大”。

　　资金链的收紧，也将制约这一过程。

　　根据国家统计局的数据，今年1-2月份，房地产开发企业到位资金23988亿元，同比增长4.8%，增速比去年全年回落3.4个百分点。其中，国内贷款、利用外资、定金及预售款三项资金来源的增幅均出现下降，个人按揭贷款继续下滑，且下滑幅度不断增大。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，这主要由两个原因构成，一是融资政策收紧使得企业融资规模下降，且融资成本提高；二是销售增速放缓，使得房企回款受到影响。

　　他还表示，在2018年，这两项因素都很难有根本性的改善。因此，房企的资金压力将逐渐显现，房地产投资增速也很难有大幅提升，甚至可能出现下滑。

　　杨红旭认为，当到位资金增速跌至5%以下时，房企资金链已触及红线。前期大量获取高价地带来的压力，也将使部分企业启动降价促销的做法，并逐步带动房价发生变化。他表示，2014年1-4月，房企到位资金增速跌破5%，当年5月，70城房价环比即由涨转跌。